“정부는 속도, 주민은 수익… 분당 재건축 갈등의 진짜 본질”

목차

 

• 대한민국 1기 신도시의 운명, 분당의 재건축은 어디로 가고 있는가
• 선도지구 지정과 제도 변화, 분당 재건축의 출발점
• 주민 동의율과 사업성, 갈림길에 선 분당
• 복잡한 재건축, 해법은 투명성과 전략적 협력
• 분당 재건축, 갈등보다 전략이 필요한 시점

 

 

 

 

대한민국 1기 신도시의 운명, 분당의 재건축은 어디로 가고 있는가

1990년대 초반, 서울의 주거 문제를 해결하기 위해 조성된 1기 신도시들 중 하나인 분당은

당시 기준으로 혁신적인 도시계획과 인프라를 갖추며 선진 도시 모델로 자리 잡았다.

하지만 30년이 흐른 지금,

기반시설과 건물의 노후화가 본격적으로 드러나며 분당 재건축 논의는 더 이상 미룰 수 없는 현실이 되었다.

2023년부터 정부는 1기 신도시 특별법을 중심으로 본격적인 재건축 밑그림을 그리기 시작했고,

2024년 말에는 분당 내 일부 지역이 선도지구로 지정되었다.

하지만 재건축의 시작은 순탄치 않았다. 용적률, 공공기여율, 주민 갈등, 사업성 부족 등 복잡하게 얽힌 변수들이 재건축을 늦추고 있다.

이번 글에서는 현재 분당 재건축이 어떤 문제를 안고 있는지,

정부와 주민, 시장이 각각 어떤 선택을 해야 할지,

그리고 장기적으로 성공적인 도시 재생을 위한 전략은 무엇인지 3가지 핵심 주제로 나눠 살펴본다.

 

 

 

 

선도지구 지정과 제도 변화, 분당 재건축의 출발점

2024년 11월, 국토교통부는 1기 신도시 중 최초로 분당 내 3개 구역을 재건축 '선도지구'로 지정했다.

이 결정으로 약 1만여 가구 규모의 재건축이 탄력을 받을 것으로 기대되며,

용적률 상향, 기반시설 개선, 공공기여 방안 등이 구체화되고 있다.

선도지구로 지정된 분당 단지들의 기존 평균 용적률은 약 184%였으며,

재건축을 통해 아파트의 경우 최대 326%까지 상향될 수 있는 방안이 제시되었다.

이는 도시 밀도와 기반시설 수용 능력을 감안하여 계획된 수치다.

하지만 이 과정에서 공공기여율이 최대 50%에 달할 수 있다는 발표는 조합원들 사이에서 반발을 일으키고 있다.

사업성이 좋아진 만큼 공공에 기여해야 할 몫도 커졌다는 것이 정부의 설명이지만,

조합원 입장에서는 개인 수익이 줄어드는 것으로 받아들여질 수 있다.

더불어 재건축부담금, 세제 혜택 축소, 각종 심의 지연 등도 재건축을 어렵게 만드는 요소로 작용하고 있다.

선도지구 지정은 분명한 전환점이지만, 실질적인 착공까지는 여전히 넘어야 할 행정 절차와 주민 협의가 많다.

 

 

 

 

주민 동의율과 사업성, 갈림길에 선 분당

분당 재건축이 지지부진한 또 하나의 이유는 '주민 동의율 확보' 문제다.

법적으로 조합 설립에는 75%, 사업시행인가에는 66.7%의 동의율이 필요하다.

그러나 주민들 간 이해관계가 엇갈리면서 단지별로 추진 속도에 큰 차이가 생기고 있다.

예를 들어, 더 넓은 평형을 원하는 조합원과 비용 부담을 최소화하려는 조합원 사이의 갈등은 흔한 상황이다.

여기에 실거주자와 외부 투자자 간의 입장 차이,

향후 분양 방식에 대한 이견 등이 맞물리면서 조합 설립 자체가 지연되기도 한다.

또한 정비사업은 정비계획 수립, 건축심의, 교통영향평가 등 복잡한 행정절차를 수반하며,

인허가 속도는 지자체의 행정 역량에 크게 좌우된다.

성남시는 1기 신도시 중 가장 넓은 정비 구역을 보유하고 있지만,

행정 인력 부족과 정책 우선순위의 한계로 인해 실질적인 추진력에서 아쉬움이 존재한다는 지적도 있다.

이러한 복합적인 요인들이 결합되며, 분당의 재건축은 '쉽지 않은 프로젝트'라는 인식이 형성되고 있고,

이는 시장에서도 기대감을 낮추는 요인으로 작용하고 있다.

 

 

 

 

복잡한 재건축, 해법은 투명성과 전략적 협력

그렇다면 분당 재건축은 어떻게 풀어야 할까?

 

첫째는 정보의 투명한 공유다.

추진위나 조합은 주민들에게 재건축 계획, 비용, 수익, 일정 등 모든 정보를 정기적으로 공유해야 한다.

불확실성이 해소되어야 신뢰가 생기고, 동의율도 자연스럽게 따라온다.

 

둘째는 전문가와의 협업이다.

재건축은 부동산 개발뿐 아니라 법률, 회계, 세무, 도시계획 등이 복합된 사업이다.

따라서 초기 단계부터 전문 PM과 법률 자문단, 설계 전문가를 적극 활용하는 것이 안정적 추진의 핵심이다.

 

셋째는 지자체 및 중앙정부와의 유기적 협력이다.

현재 정부는 1기 신도시 특별법을 근거로 기본계획 수립과 선도지구 추진에 나서고 있지만,

행정절차 지연, 주민 민원, 기반시설 비용 분담 등은 여전히 풀어야 할 숙제다.

성남시와 국토교통부는 TF를 구성해 실무 협의에 집중하고, 재건축을 위한 기반 조성과 지원 제도를 정비해 나가야 한다.

 

 

 

 

분당 재건축, 갈등보다 전략이 필요한 시점

분당 재건축은 단순히 노후 아파트를 다시 짓는 일이 아니다.

이는 수도권 전체 주거 정책의 흐름을 바꿀 수 있는 거대한 도시 재생 프로젝트다.

하지만 지금은 제도적 복잡성, 주민 간 이해 충돌, 행정 지연, 시장 불확실성 등 복합적인 리스크가 얽혀 있는 상태다.

이제 중요한 것은 빠른 속도가 아니라, 정확한 방향성과 실현 가능한 전략이다.

정부는 제도 정비를, 주민은 단합을, 전문가들은 객관적인 분석과 대안을,

그리고 지자체는 실질적 실행력을 보여줘야 한다.

분당이 다시 한번 주거 선진 도시로 거듭날 수 있을지, 그 답은 결국 '협력'과 '전략'에 달려 있다.