실거래가? 시세? 공시가격? 헷갈리는 부동산 가격의 진실

목차

• 1. 실거래가, 시세, 공시가격 – 각각의 의미
• 2. 가격 정보는 왜 다르게 나올까?
• 3. 부린이를 위한 가격 정보 활용법

 

 

 

 

서론: 진짜 집값은 어디서 확인할 수 있을까?

부동산 뉴스를 보다 보면 한 아파트의 가격이 뉴스마다 다르게 표기되는 걸 본 적 있을 것이다.

어디서는 12억, 다른 곳에서는 9억, 또 어떤 곳은 10.5억이라고도 한다.

이처럼 같은 아파트인데 가격이 제각각인 이유는 ‘집값을 표현하는 기준’이 다르기 때문이다.

이번 포스팅에서는 부린이들이 가장 헷갈려하는 부동산 가격의 기준,

즉 실거래가 / 시세 / 공시가격의 차이를 명확히 정리하고 실제 매수·매도, 세금 계산, 투자 판단에 어떻게 활용해야 하는지도 알려준다.

 

 

 

 

1. 실거래가, 시세, 공시가격 – 각각의 의미

① 실거래가 (가장 실제에 가까운 가격)

부동산 매매 계약이 체결되고 국토교통부에 신고된 금액을 말한다.

국토부 실거래가 공개 시스템이나 아실(아파트실거래가)에서 확인 가능하다.

실제 사고판 가격이기 때문에 신뢰도가 가장 높고, 시장의 현재 가격을 가장 정확하게 반영한다.

단점은 신고 후 30일까지 지연될 수 있다는 점.

 

② 시세 (호가 + 최근 거래 반영된 추정가)

시세는 인근 중개업소에서 제공하는 호가, 직방/호갱노노 등 민간 플랫폼이 추정한 평균값이다.

실거래가가 반영되기도 하지만, 매도자들의 기대심리가 포함돼 다소 높게 표시되는 경우도 있다.

대표적 플랫폼: KB시세, 호갱노노, 직방, 네이버부동산 등

 

③ 공시가격 (세금 산정 기준이 되는 가격)

공시가격은 국토교통부나 지방자치단체가 정한 세금 부과를 위한 기준 가격이다.

재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등 산정에 활용된다.

매년 1회 고시되며, 시세의 60~70% 수준으로 낮게 책정되는 것이 일반적이다.

직접 거래나 시장 판단에 쓰이기보단 세금 및 행정적 판단 기준으로 사용된다.

 

 

 

 

 

2. 가격 정보는 왜 다르게 나올까?

① 집주인의 기대심리 vs 실제 거래

집주인은 매물을 조금이라도 더 비싸게 팔고 싶어 하며, 호가를 높게 부른다.

이로 인해 시세는 실거래가보다 높게 형성되기 쉽다. 반면 실거래가는 실제 계약된 금액이므로 차이가 생긴다.

 

② 거래 공백기 vs 급매 반영 여부

어떤 아파트가 몇 달간 거래가 없었다면, 시세는 여전히 예전 수준에 머물 수 있다.

하지만 급매물이 등장해 낮은 가격으로 계약되면, 실거래가는 뚝 떨어진다.

이처럼 시세와 실거래가는 타이밍에 따라 차이가 발생한다.

 

③ 공시가격은 왜 항상 낮을까?

공시가격은 정부가 세금, 건강보험료 등을 산정하기 위해 정한 '행정적 기준가격'이다.

시장 상황과 달리 정책적 목적이 강하기 때문에 의도적으로 낮게 책정되는 경우가 많다.

특히 단독주택이나 다세대주택의 경우 시세 반영률이 더 낮다.

 

 

 

 

 

3. 부린이를 위한 가격 정보 활용법

① 실거래가는 집을 살 때의 '기준점'

부동산을 매수하려는 사람은 최근 실거래가를 먼저 확인해야 한다.

호가는 말 그대로 부르는 값일 뿐이고, 실거래가야말로 진짜 시장 가격이다.

국토부 실거래가 공개 시스템에서 단지명 검색하면 확인 가능하다.

 

② 시세는 대출 심사, 투자 판단의 '참고값'

은행에서 주택담보대출을 실행할 때는 KB시세가 기준으로 적용된다.

이 때문에 KB시세가 없는 지역은 대출 한도가 낮아지는 경우도 있다.

또한 투자자들은 시세 대비 실거래가 차이를 보며 상승 여력 또는 거품 여부를 판단하기도 한다.

 

③ 공시가격은 세금 계획의 '핵심 지표'

1주택자 비과세 기준, 종합부동산세 부과 여부, 건강보험료 부과 등은 모두 공시가격 기준이다.

집을 살 계획이 있다면, 해당 주택의 공시가격을 반드시 확인해야 향후 세금 리스크를 줄일 수 있다.

 

 

 

 

 

마무리: 가격을 구분할 줄 알아야 시장을 읽는다

‘이 아파트 얼마예요?’라는 질문에는 최소 세 가지 답이 존재한다.

실거래가, 시세, 공시가격은 각각 다른 목적과 기준을 갖고 있으므로 상황에 맞게 구분해서 보는 것이 핵심이다.

투자를 위한 판단이라면 실거래가를, 대출이나 금융 계획이라면 시세를,

세금이나 보유 전략을 세운다면 공시가격을 기준으로 삼아야 한다.

다음 편에서는 실전 청약 전략과 함께

청약 가점제, 특별공급, 당첨 커트라인 등 부린이들이 놓치기 쉬운 청약 제도들을 쉽게 정리해줄 예정이다.

집을 살 수 있는 첫 관문, 청약에 대한 이해로 이어가 보자.