청약, 로또라고만 알고 있어? 가점제와 특별공급 완전 정리

목차

• 1. 청약 제도의 기본 구조 이해하기
• 2. 가점제 vs 추첨제, 특별공급 제도
• 3. 당첨 전략: 부린이를 위한 현실적 접근

 

 

 

서론: 청약은 '운'이 아니라 '전략'이다

“요즘 같은 집값에 집 사긴 틀렸고, 그냥 청약 로또나 기대해야지…” 많은 부린이들이 청약을 ‘하늘의 별 따기’처럼 여긴다.

하지만 청약은 제도를 정확히 이해하고, 맞춤 전략을 세운다면 당첨 가능성도 충분히 존재한다.

이번 포스팅에서는 청약의 기본 구조부터 가점제, 특별공급, 추첨제 등 핵심 개념을 쉽고 정확하게 정리한다.

‘무조건 로또’라는 오해를 버리고, 내가 노려볼 수 있는 기회가 있는지 판단할 수 있도록 돕는 것이 이번 글의 목적이다.

 

 

 

 

 

1. 청약 제도의 기본 구조 이해하기

① 주택청약종합저축

청약에 지원하려면 가장 먼저 ‘주택청약종합저축’ 통장을 개설해야 한다.

만 19세 이상이라면 누구나 가입 가능하고, 예치금은 지역별/주택별로 다르다.

• 수도권 민영주택: 최소 300만 원
• 지방 민영주택: 최소 200만 원
• 국민주택: 납입 횟수 기준 (최소 12회 이상 납입 필요)

② 1순위 조건

청약은 보통 ‘1순위’만 당첨 가능성이 있다고 보면 된다. 1순위 조건은 다음과 같다.

• 가입 후 2년 경과 + 예치금 충족
• 무주택자 또는 1주택 처분 조건
• 해당 지역 거주 요건 (서울은 보통 1~2년 이상 거주)

③ 민영 vs 국민주택 구분

- 국민주택: 전용면적 85㎡ 이하, 가점제 100% 적용

- 민영주택: 전용 85㎡ 초과 가능, 가점제 + 추첨제 혼합

따라서 가점이 낮다면 민영주택의 추첨제 구간을 노리는 전략이 필요하다.

 

 

 

 

 

2. 가점제 vs 추첨제, 특별공급 제도

① 청약 가점제: 무주택 기간 + 부양가족 + 청약통장 기간

최고점은 84점, 항목별 점수는 다음과 같다.

• 무주택 기간: 최대 32점 (15년 이상)
• 부양가족 수: 최대 35점 (6인 이상)
• 청약통장 가입 기간: 최대 17점 (15년 이상)

대부분의 신규 분양단지에서 당첨 커트라인은 60~69점 사이이며,

서울 인기 지역은 70점 이상이 당첨 안정권이다.

 

② 추첨제: 운이지만 전략적 접근 가능

가점제에 비해 낮은 조건에서도 기회를 얻을 수 있는 제도다.

민영주택 중 일부 물량(전용 85㎡ 초과)은 30%까지 추첨제가 적용된다.

무주택 세대주 + 통장 가입 기간 충족 조건만 되면 20~30대 실수요자도 당첨될 수 있다.

 

③ 특별공급: 사회적 배려 대상자에게 기회 제공

다음과 같은 대상에게 일반공급과 별도로 청약 기회를 부여한다.

• 신혼부부
• 생애 최초 주택 구입자
• 다자녀 가구
• 노부모 부양 세대
• 장애인·국가유공자

특별공급은 가점제보다 소득 요건, 자산 요건 등 정량 평가가 많기 때문에 자격 여부를 사전에 꼼꼼히 따져야 한다.

 

 

 

 

 

 

3. 당첨 전략: 부린이를 위한 현실적 접근

① 30점 이하라면? → 추첨제 적극 공략

무주택 기간이 짧고, 부양가족이 없고, 통장 가입 기간도 짧은 부린이들은 현실적으로 가점제 당첨이 어렵다.

이럴 경우 추첨제 비중이 높은 단지(85㎡ 초과 민영주택) 위주로 노려야 한다.

 

② 신혼부부 or 생애최초 조건이라면 특별공급 우선

정부는 생애 최초 주택 구입자나 신혼부부에게 상당한 비율을 특별공급으로 제공한다.

이 조건에 해당된다면 일반공급보다 먼저 특별공급을 적극 활용해야 한다.

 

③ 청약 경쟁률만 볼 게 아니라, '커트라인' 분석이 중요

단순히 경쟁률 50:1이라고 당첨이 불가능한 게 아니다.

예를 들어, 커트라인이 62점인 단지는 65점 이상이면 충분히 당첨권이다.

반대로 경쟁률 10:1이어도 가점제 75점 이상이 몰린다면, 60점대는 사실상 당첨 불가다.

 

 

 

 

마무리: 청약은 가장 합리적인 내 집 마련 수단

 

청약은 무주택자에게만 주어지는 특권이자 시세보다 저렴한 가격으로 집을 살 수 있는 유일한 제도다.

가점이 낮더라도 기회를 얻을 수 있는 추첨제, 정부 지원을 받을 수 있는 특별공급 등 다양한 제도가 존재하므로

전략만 잘 세운다면 누구에게나 가능성은 있다.

다음 편에서는 "부동산 대출의 모든 것 – LTV, DTI, DSR 완전 정복"을 주제로

실전에서 반드시 알아야 할 대출 규제와 활용법을 정리해줄 예정이다.

이제는 '어떻게 살까'에서 '어떻게 자금을 마련할까'로 넘어가 보자.