“확정일자만 찍으면 전세금은 무조건 보호된다?” 아닙니다!

“확정일자만 찍으면 전세금은 무조건 보호된다?” 대항력 없으면 돌려받지 못합니다

 

전세 계약을 맺을 때 대부분의 사람들은 확정일자만 받아두면 내 전세금은 안전하다고 생각합니다.

하지만 실제 임대차보호법상 전세금을 온전히 보호받기 위해선 확정일자 외에도 중요한 요건이 있습니다.

바로 '대항력'입니다.

2025년 현재 전세보증금 관련 분쟁이 늘고 있는 가운데,

임차인의 권리를 제대로 이해하지 못해 피해를 보는 사례가 끊이지 않고 있습니다.

특히 전세사기와 깡통전세 이슈가 사회적 문제로 대두되면서,

확정일자만으로는 충분하지 않다는 점이 다시 주목받고 있습니다.

많은 이들이 오해하고 있는 확정일자와 대항력의 차이, 실제 보호받기 위한 필수 조건,

실수하기 쉬운 사례와 함께 전세보증금 보호를 위한 핵심 전략을 정리해봅니다.

 

 

 

목차

• 1. 확정일자와 대항력, 어떻게 다를까?
• 2. 대항력 없는 임차인의 전세금, 어떤 위험이 있나?
• 3. 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 3단계 전략

 

 

 

 

 

1. 확정일자와 대항력, 어떻게 다를까?

 

전세 계약을 체결한 뒤 주민센터에서 계약서에 '확정일자'를 받으면, 법적으로 일정한 효력을 인정받게 됩니다.

그러나 많은 사람들이 ‘확정일자 = 전세금 보호’로 단순히 오해하는 경우가 많습니다.

① 확정일자란?

임대차 계약서를 작성한 날짜를 제3자가 공적으로 확인해주는 제도입니다.

우선변제권을 확보하기 위한 전제 조건일 뿐, 단독으로는 전세금 보호 기능이 완전하지 않습니다.

② 대항력이란?

임차인이 해당 부동산에 ‘실제로 거주’하면서 ‘전입신고’를 마쳤을 때 발생하는 권리입니다.

대항력을 갖춘 임차인은 제3자에게도 자신의 임대차 사실을 주장할 수 있으며,

소유권이 이전되더라도 계약을 유지하거나, 전세금 반환을 우선적으로 요구할 수 있습니다.

③ 확정일자 vs 대항력

구분	확정일자	대항력
요건	주민센터에 계약서 제출	전입신고 + 실제 거주
효력	우선변제권 확보	대항력 및 계약 유지
보호범위	경매 시 보증금 일부 회수	소유권 변동 시 계약 유지 또는 대항

 

결론적으로, '확정일자만으로는 전세금 보호가 완전하지 않으며', 반드시 대항력도 갖춰야 실질적 보호가 가능합니다.

 

 

 

 

 

2. 대항력 없는 임차인의 전세금, 어떤 위험이 있나?

 

실거주하지 않거나 전입신고를 미뤘을 경우, 아무리 계약서에 확정일자가 찍혀 있어도 대항력이 발생하지 않습니다.

이때 발생할 수 있는 위험은 다음과 같습니다.

① 집주인이 집을 팔면 새 집주인이 계약 승계를 거부할 수 있음

대항력이 없다면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

결국 보증금을 돌려받기 위해서는 전 집주인을 상대로 소송을 해야 합니다.

② 경매 또는 공매 시 후순위로 밀려날 수 있음

대항력 + 확정일자 요건을 갖춘 임차인은 일정 범위 내에서 보증금 우선순위를 인정받지만,

대항력이 없을 경우 등기부등본상 근저당보다 후순위로 밀려날 수 있습니다.

③ 보증보험 가입이 거절되거나 보상 제한

전세보증금 반환보증 상품에 가입할 때도 ‘대항력 요건 충족’이 필수입니다.

충족되지 않으면 가입 거절 또는 보상 한도 제한이 있을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 전세보증금을 안전하게 지키기 위한 3단계 전략

 

전세보증금을 지키기 위해서는 계약 직후부터 실행해야 할 구체적 행동들이 있습니다.

2025년 현재 기준으로도 통용되는 다음의 3단계 전략을 추천합니다.

① 계약 당일 또는 다음날 바로 전입신고

전입신고와 실거주 개시는 대항력 발생의 핵심입니다.

계약만 하고 한참 뒤에 입주하는 경우, 그 사이 집주인이 소유권을 넘기면 대항력 부재로 피해를 입을 수 있습니다.

② 계약서에 확정일자 바로 받기

전입신고를 마쳤다면 주민센터에 계약서를 제출하여 확정일자까지 반드시 받아야 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다.

순위는 ‘확정일자 받은 날짜’ 기준입니다.

③ 전세보증금 반환보증 가입

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하는 보증 상품은 집주인의 파산이나

경매 시에도 일정 한도 내 보증금을 돌려주는 제도입니다.

가입 조건에 대항력·확정일자가 모두 포함되어 있으니, 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

마무리하며

 

“확정일자만 받아두면 내 전세금은 안전하다.” 이는 절반은 맞고, 절반은 틀린 말입니다.

실제로는 전입신고 + 실거주 + 확정일자라는 3가지 조건이 충족되어야

‘대항력’과 ‘우선변제권’을 함께 확보할 수 있고, 이럴 때만이 전세보증금을 온전히 지킬 수 있는 법적 지위가 완성됩니다.

특히 전세사기 피해자들 중에는 확정일자만 믿고 나중에 전입을 늦춘 경우가 많습니다.

이제는 계약 단계에서부터 대항력 확보를 포함한 '보증금 보호 전략'을 반드시 세워야 합니다.