계약갱신청구권 쓰면 전세금 동결된다?

“계약갱신청구권 쓰면 전세금 동결된다?” 인상률 5%까지 가능, 현실은 다릅니다

임대차 3법이 도입된 이후 많은 세입자들은 ‘계약갱신청구권’을 사용하면

2년간은 전세금이 동결되는 줄 알고 있습니다.

하지만 현행 법령상 계약갱신 시에도 임대료는 최대 5%까지 인상 가능하며,

이 규정을 정확히 이해하지 못하면 오히려 분쟁이나 손해가 발생할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 세입자의 거주 안정성을 높이기 위한 장치이지만,

실제 시장에서는 전세금 상승을 완전히 억제하지는 못합니다.

이번 글에서는 계약갱신청구권의 기본 개념, 전세금 인상 규정, 실제 사례,

그리고 갱신청구 시 반드시 확인해야 할 법적 쟁점까지 정리해드립니다.

 

 

 

 

목차

• 1. 계약갱신청구권이란?
• 2. 전세금 5% 인상 규정, 법적으로 어떻게 적용되나
• 3. 실제 사례로 보는 오해와 분쟁
• 4. 계약갱신청구 시 세입자가 반드시 알아야 할 포인트

 

 

 

 

 

1.  계약갱신청구권이란?

 

2020년 7월 31일부터 시행된 개정 주택임대차보호법에 따라,

세입자는 기존 임대차 계약 기간(2년)이 끝난 후 1회에 한해 추가로 2년 더 계약을 연장할 수 있는 권리를 가지게 되었습니다.

이 제도가 바로 ‘계약갱신청구권’입니다.

이는 세입자가 원하면 반드시 갱신해주어야 하는 권리이며,

집주인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.

다만 갱신은 계약 조건을 완전히 동일하게 유지하는 것이 아니라,

법에서 정한 범위 내에서 전세금 등의 조정이 가능합니다. 여기서 많은 오해가 발생합니다.

 

 

 

 

2.  전세금 5% 인상 규정, 법적으로 어떻게 적용되나

 

계약갱신청구권을 사용할 경우, 임대인은 임대료를 기존 대비 최대 5%까지만 인상할 수 있도록 제한되어 있습니다.

이 규정은 전세금뿐만 아니라 월세에도 동일하게 적용되며,

‘기존 계약 대비 5% 이내’라는 범위를 초과할 경우, 법적으로 효력이 인정되지 않습니다.

하지만 주의할 점은, ‘5% 이내 인상은 가능하다’는 사실입니다. 즉, 동결이 아닌 제한적 상승 허용이라는 개념입니다.

법적 근거

• 주택임대차보호법 시행령 제2조: 임대료 인상률은 5% 이내
• 해당 비율은 지자체별 조례로 더 낮게 제한될 수도 있음

따라서 세입자가 계약갱신을 청구하면 집주인은 법적 범위 내에서 전세금 조정을 제안할 수 있고, 이는 합법적인 인상입니다.

 

 

 

 

3.  실제 사례로 보는 오해와 분쟁

 

계약갱신청구권 시행 초기에는 ‘전세금이 그대로 유지된다’는

정보가 언론과 SNS에서 빠르게 확산되며 오해가 많았습니다.

하지만 실제로는 아래와 같은 분쟁이 자주 발생했습니다.

자주 발생하는 분쟁 사례

• 세입자가 전세금 동결을 주장하고 인상에 동의하지 않음
• 임대인이 인상폭을 5% 초과하여 계약 무효 논란 발생
• 지방자치단체가 정한 인상 제한률이 5%보다 낮아 추가 분쟁 발생

이러한 사례는 계약 당시 법적 상한선과 임대인의 권한을 명확히 이해하지 못해 발생한 경우가 많습니다.

 

 

 

 

4.  계약갱신청구 시 세입자가 반드시 알아야 할 포인트

 

계약갱신청구권은 무조건 ‘계약 조건 동결’이 아니라,

세입자의 거주 기간을 보호하면서도 일정 수준의 인상은 허용하는 절충제도입니다.

따라서 세입자는 아래 사항을 반드시 숙지해야 합니다.

체크리스트

• 임대료는 최대 5%까지 인상 가능 
• 집주인의 동의 없이 청구만으로도 연장이 가능하지만, 서면 통보 권장
• 갱신 시 새로운 확정일자 부여 가능, 기존 전입신고는 유지
• 계약 내용은 서면으로 다시 작성하는 것이 좋음

또한, 인상된 전세금에 따라 전세보증금 반환보증이나 전세대출 조건이

달라질 수 있으므로 금융기관과의 조건도 함께 점검하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

마무리하며

 

계약갱신청구권은 세입자에게 분명히 유리한 제도입니다.

하지만 ‘전세금이 무조건 동결된다’는 오해는 잘못된 정보입니다.

법적으로는 5% 이내에서 임대료 인상이 허용되며,

이는 임대인의 정당한 권리이자, 세입자와의 균형을 맞추기 위한 제도적 장치입니다.

현명한 갱신은 정확한 정보에서 출발합니다.

세입자라면 제도를 바르게 이해하고, 집주인과의 협의 시 법적 기준을 근거로 삼는 것이 가장 바람직합니다.